Existe ou não bolha imobiliária em Portugal?

Nos últimos meses o imobiliário nacional tem sido analisado pela Comissão Europeia (CE) e pelo Banco de Portugal que alertam para a sobrevalorização dos preços dos imóveis.

O Índice de Preços Residenciais (IPR) atingiu um recorde de valorização apenas semelhante a 1992, de 16,4% em Maio1. No entanto, a subida dos preços não é o único fator para determinar a existência de uma bolha imobiliária no mercado nacional. Um indicador a ter em conta, apontado no relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, é a nova abertura bancária ao crédito imobiliário. O ciclo de recurso a crédito hipotecário aumentou 43% (entre 2016 e 2017), prevendo que as famílias possam não estar preparadas para uma subida das taxas de juro de referência do mercado. A contrapor esta preocupação as instituições bancárias avaliam o ajustamento de preços com normalidade depois de uma época sem investimento, e reiteram que a aprovação de créditos está mais restritiva e cautelosa: “…há uns anos a maior parte das transações era feita recorrendo a crédito quase a 100%. Quando a crise estourou, as pessoas viram-se a braços com grandes prestações e com os seus imóveis a valerem muito menos. Hoje a situação é bastante diferente”, afirma Luís Ledo, Diretor Geral da Casas do Barlavento.

O próprio mercado está mais cauteloso e diferente do de 2009, com um otimismo no consumo, diminuição do desemprego, taxas de juro baixas, acréscimo do turismo e de estrangeiros a residir e a investir em Portugal.

O investimento estrangeiro, que já atraiu 15 mil residentes não habituais2, trouxe alterações ao mercado, fomentando a subida dos preços dos imóveis. Porém permitiram uma estabilização do mercado com mais de 80% das transações a serem feitas sem recursos a crédito: “o grosso das compras que estão a ser feitas agora é com recurso a capitais próprios. Posso dizer que, em 2017, só duas das transações que fizemos foram com recurso a crédito bancário”, menciona Luís Ledo.

A escassez da oferta imobiliária perante o aumento da procura é outro fator de agravamento dos preços das habitações. A Comissão Europeia acredita que com o acréscimo de edifícios novos e consequente aumento da oferta de imóveis, haja um equilíbrio no mercado: “A recuperação da construção deverá adicionar oferta”. 

O Banco de Portugal diz estar a vigiar de perto a situação para uma salvaguarda da estabilidade financeira, não falando explicitamente de uma bolha no imobiliário nacional. Em contraponto, a CE está confiante de que a subida dos preços das casas vai, “gradualmente, abrandar a médio prazo”, tal como Luís Ledo que sente “uma tendência para a estabilização”, permitindo um equilíbrio do mercado e dos preços praticados.

1 IPR atingiu em maio uma variação homóloga de 16,4% a nível nacional, segundo o Confidencial Imobiliário (Set 2018).

2 Oitava avaliação pós-programa, da Comissão Europeia (CE).