As medidas inseridas pelo Governo de António Costa e do mais recente conselho de ministros dedicado à habitação, no pacote da habitação, são diversas e abrangem vários campos nesta matéria. As propostas de lei foram lançadas em fevereiro de 2023 e pretendem responder, completamente, ao problema da habitação em Portugal. Vários campos, como os Vistos Gold ou os Alojamentos Locais, sofreram alterações, bem como, o apoio às rendas ou o apoio do pagamento das prestações do crédito habitação. São várias as medidas que ditaram o futuro da habitação em Portugal.

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Quanto custará o novo Pacote Mais Habitação?

Este novo pacote deverá custar cerca de 900 milhões de euros, estando já considerado no Orçamento de Estado. Esta é uma estimativa do ministro das Finanças, que acrescentou que os valores das rendas e obras, previstas nestas medidas, não estão incluídas neste valor.

Quando entram em vigor as medidas do Programa Mais habitação?

Ficou aprovado a 16 de fevereiro de 2023 o programa que almeja consagrar este direito humano, portanto, o direito à habitação para todos. Uma condição básica para uma vida digna, mereceu especial atenção do Governo Português que enfrenta vários problemas neste campo. As medidas do pacote Mais Habitação ficaram sujeitas à discussão pública durante um mês e a 24 de março, foram aprovadas em definitivo.

Quais os objetivos do Programa Mais Habitação?

O Conselho de Ministros aprovou o Programa Mais Habitação, cujos principais objetivos são a resolução de 5 pontos na habitação em Portugal:

1. Aumento de casas para arrendamento permanente e aumento do arrendamento acessível;
2. Aumento do número de imóveis para fins de habitação;
3. Agilização nos processos de licenciamento;
4. Combate à especulação imobiliária;
5. Apoio às famílias no pagamento das rendas e prestações do crédito habitação.

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O programa Mais Habitação contempla 16 medidas, sendo elas:

1. Novos pedidos de Vistos Gold congelados.
2. Estado paga rendas com três meses de incumprimento.
3. Regime de arrendamento compulsivo de casas devolutas.
4. Limite ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento.
5. Obrigação de Bancos apresentarem taxa fixa.
6. Taxa autónoma de IRS sobre as rendas baixa de 28% para 25%.
7. Os imóveis que continuem em regime de Alojamento Local, pagarão uma contribuição especial.
8. Propriedades que saiam do regime de Alojamento Local até 2024, ficam isentas de pagamento de IRS de rendas até 2030.
9. Proibição de novas licenças de Alojamento Local.
10. A venda de imóveis com a finalidade do pagamento do crédito habitação, ficam isentos de mais-valias.
11. Bonificação nas prestações do crédito habitação para famílias que sentirem subida dos juros.
12. Simplificação nos licenciamentos municipais e penalização nos atrasos das emissões dos pareceres.
13. Linha de crédito para os municípios realizarem obras de requalificação em imóveis devolutos.
14. Terrenos, imóveis de comércio e serviços vão poder passar a habitação sem alteração de licença.
15. Apoio até 200 euros para famílias em esforço.
16. Proprietários que vendam as casas ao Estado ou as autarquias, ficam isentos do pagamento das mais-valias.

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O que significa cada medida deste Programa Mais Habitação?

1. Vistos Gold congelados

Em relação aos Vistos Gold, a concessão a novos vistos será cancelada, e os já concedidos, só verão a renovação se o investimento for numa habitação própria e permanente do proprietário ou descendente. A renovação do visto também poderá acontecer se o imóvel estiver no mercado de arrendamento duradouro.

2. Rendas em incumprimento

Com vista em reforçar o mercado de arrendamento, o estado irá pagar, na vez do inquilino, rendas com atraso de três meses. Portanto, todos os pedidos de despejo que deem entrada no balcão nacional do arrendamento, após três meses de incumprimento, o Estado pagará o montante ao proprietário. Por sua vez, o Estado encara o papel de senhorio e cobrará ao inquilino as rendas em falta. Se este não tiver as condições sociais reunidas para o pagamento das rendas, terá o apoio no pagamento das futuras rendas ou no realojamento. No caso de não haver contrapartida no pagamento das rendas por parte do inquilino, ou seja, tratar-se de um caso de incumprimento sem justificação, o Estado avança com o despejo.

3. Arrendamento compulsivo de casas devolutas

Entenda-se por casas devolutas, aquelas com condições de habitabilidade, onde se verifique uma desocupação superior a um ano e se comprove através da inexistência de contratos em vigor com empresas de fornecimento de água, eletricidade ou outras, ou ainda se verifique baixos consumos. O regime de arrendamento compulsivo de casas devolutas, trata-se de mais uma medida deste pacote para aliviar o mercado do arrendamento. É um complemento à medida já existente que se baseia no agravamento fiscal dos imóveis devolutos. Caberá ao Estado ou município fazer uma proposta ao proprietário que terá dez dias para responder. O Estado será quem paga a renda ao proprietário e, em contrapartida, cobra a renda ao inquilino resultante de um subarrendamento. O “arrendamento forçado” foi das medidas mais polémicas apresentadas pelo Governo.

4.Limite do valor das rendas

Esta medida apenas diz respeito aos novos contratos de arrendamento e pretende limitar o valor das rendas, ao submeter critérios para esse efeito. As rendas do novo contrato não podem exceder o valor praticado no anterior contrato do mesmo imóvel, acrescido o coeficiente de 1,02”. No caso das habitações novas e que nunca tenham estado no mercado de arrendamento para fins habitacionais, não é fixado qualquer limite do valor da renda. As rendas anteriores a 1990 mantém-se congeladas. Outra novidade no mercado de arredamento para efeitos habitacionais, é que será dada a possibilidade ao arrendatário de declarar os contratos ao fisco, caso os proprietários não o façam.

5. Apresentação de taxas fixas nos bancos

Os bancos serão obrigados a apresentar ofertas que incluam a taxa fixa no portefólio de crédito habitação. Atualmente, as instituições bancárias não eram obrigadas a apresentar esta solução no crédito, sendo o mais usual a comunicação das taxas variáveis que flutuam ao longo do tempo consoante a Euribor e os spreads.

6. Taxa autónoma de IRS baixa

Esta medida prevê diminuir três pontos percentuais, de 28% para 25%, a taxa autónoma que incide sobre o IRS nas rendas. Há vários anos que esta taxa estava estagnada nos 28% para os proprietários que não pretendiam o englobamento dos rendimentos. Tal como acontecia, os contratos de arrendamento de maior duração, conseguirão beneficiar ainda mais. Assim sendo, a taxa de IRS aplicada a contratos de dez a cinco anos de duração baixa de 23% para 15% e contratos entre 10 e 20 anos, tem uma redução de 14% para 10%. Os contratos superiores a 20 anos passam de 10% para 5%.

7. Contribuição especial para o Alojamento Local

Os proprietários dos imóveis que permaneçam no regime de Alojamento Local, terão de pagar uma contribuição especial, cuja receita terá como destino o IRHU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) para financiar as políticas de habitação. O Estado pretende com estas medidas motivar os proprietários a passar os seus Alojamentos Locais para o regime habitacional. Posto isto, os proprietários que fizerem esta transição até 2024, terão uma isenção na tributação do IRS até 2030.

8. Proibição na emissão de novas licenças de Alojamento Local

A proibição de novos Alojamentos Locais é mais uma medida do Pacote Mais Habitação que gerou alguma polémica na opinião pública. Até ao último momento de se iniciar esta proibição, houve uma corrida às licenças de Alojamento local. O Governo decidiu então proibir a emissão de novas licenças ao Alojamento Local nos meios urbanos. Nas zonas do interior português, continua o incentivo aos Alojamentos Rurais para a dinamização económica destas regiões. As atuais licenças de Alojamento Local em meios urbanos terão uma reavaliação em 2030 e depois dessa data, regularmente, a cada cinco anos.

9. Venda de imóveis para pagar empréstimo bancário

Quem decida vender a sua casa própria e permanente para amortizar o crédito habitação, ficará agora isento do pagamento do imposto das mais-valias. Esta isenção só se aplica a quem tenha vendido a casa no início do ano de 2023 e estende-se até ao final de 2024. Após a venda terá de aplicar o dinheiro na amortização do empréstimo no espaço de três meses.

10. Bonificação nas prestações do crédito habitação

Esta medida promete apoiar as famílias em esforço para o pagamento das prestações do crédito habitação. Será uma bonificação em 50% nas taxas de juro no crédito habitação até 250 mil euros, das famílias cuja taxa de esforço tenham aumentado durante as subidas das prestações. Esta medida só se aplica a famílias que recebam até 38.632 euros anuais. A bonificação vigorará, para já, até ao final do ano de 2023, mas o Governo admite que possa estender até ao próximo se não se verificar uma normalização das taxas de juro. Este apoio tem um teto máximo de 720 euros por ano, ou seja, 60 euros por mês.

Existem três requisitos obrigatórios para receber esta bonificação:

• Ter contratada uma taxa de juro variável, ou se for mista, deverá encontrar-se no período de taxa variável;
• O montante inicial do empréstimo tem de ser igual ou inferior a 250 mil euros;
• Ter as prestações regularizadas.

11. Simplificação nos licenciamentos

É mais uma das medidas que geraram polémica, mas promete agilizar e encurtar o tempo dos licenciamentos municipais. Os projetos de arquitetura passam a ser licenciados com base no termo de responsabilidade dos projetistas e, em caso de atrasos nas emissões dos pareceres, haverá lugar para a penalização das entidades públicas.

12. Linhas de crédito para os municípios

A realização de obras coercivas sobre imóveis devolutos não é nova, mas até aqui não havia liquidez por parte dos municípios para o fazer. Desta forma, o Governo concedeu uma linha de crédito de 150 milhões de euros para serem os municípios a realizar as obras de modo a criar mais habitação.

13. Terrenos e imóveis comerciais e de serviços passam a habitação sem licença

Não será necessária a alteração de licença de utilização ou dos planos de ordenamento do território para passar um terreno, ou imóvel comercial e de serviços para regime habitacional.

14. Até 200 euros para famílias em esforço

No novo Pacote Mais Habitação também está inserido um subsídio máximo de 200 euros para apoiar as famílias que paguem renda e que exceda 35% do seu rendimento mensal habitacional. Este subsídio poderá ir dos 20 aos 200 euros. Será automático e concedido num período máximo de cinco anos. Aplica-se este subsídio a contratos celebrados junto da Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de dezembro de 2022. O valor da renda não pode ser superior à Renda Máxima Admitida (RMA) sendo a tipologia da casa adequada ao número do agregado familiar. O rendimento do agregado habitacional deve ter o valor igual ou inferior ao limite máximo do 6.º escalão do IRS.

15. Venda de imóveis ao Estado concede isenção nas mais-valias

Os proprietários que decidam vender os imóveis ao Estado ou municípios ficam isentos do pagamento da taxa sobre as mais-valias. As propriedades adquiridas pelo Estado passam depois a pertencer ao leque de habitações em regime de arrendamento acessível.

As medidas tomadas pelo Governo português não foram consensuais, mas foram criadas para apoiar a falta de habitação e as dificuldades que a inflação trouxe às famílias portuguesas. Os resultados destas medidas terão de ser eficazes segundo a ministra Marina Gonçalves e ao longo dos próximos meses poderemos ver os efeitos das mesmas.