Já ouviu falar sobre as mais-valias da venda de um imóvel? E de menos-valias? Se se encontra em processo de venda da sua casa, saiba tudo sobre as mais-valias ainda antes de colocar a casa no mercado. É importante saber que nem tudo é lucro e que deve ter isso em conta na hora de estipular o valor de venda do seu imóvel. Leia este artigo e veja ponto por ponto algumas respostas a perguntas pertinentes sobre o assunto.

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O que são as mais-valias?

Certamente já ouviu falar sobre as mais-valias, mas talvez não tenha explorado o que realmente são, até que precisou para dar início ao processo de venda da sua casa. Tentando simplificar a resposta à questão — O que são as mais-valias? Respondemos que as mais-valias são a diferença do valor pelo qual adquiriu o imóvel e o valor a que vendeu a propriedade. É sempre importante ter em mente que quando vende uma casa, o valor lucrado estará sujeito a tratamento fiscal.

As mais-valias dizem respeito tanto a imóveis como a produtos financeiros. Tal como diz na descrição do Diário da República, as mais-valias destinam-se a ativos tangíveis (imóveis) e a ativos intangíveis (ações), não sendo uma palavra exclusiva à área do imobiliário. Embora esta seja a definição rápida sobre o que são as mais-valias, saiba que existem outros critérios importantes que deve conhecer antes de vender a sua casa.

Como posso calcular as mais-valias da venda da casa?

Em primeiro lugar, deve saber que o valor taxado pelas mais-valias da venda da casa, será posteriormente determinado conforme o escalão do seu IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares). Em segundo, o tratamento fiscal será apenas aplicado a 50% das mais-valias e não à sua totalidade. Portanto, se tiver um ganho de 40.000 € com a venda da sua casa, significa que estará sujeito à tributação de 20.000 € sobre as mais-valias.

Para calcular as mais-valias da venda da casa, irá precisar de alguns dados como: o valor da aquisição; o valor da venda da sua casa; a data de aquisição e a data da venda.

Para realizar o cálculo terá de subtrair o valor da venda do imóvel ao valor da aquisição (aplicando um coeficiente monetário atualizado). Poderá aplicar a subtração de alguns encargos como obras, impostos e até de alguns eletrodomésticos, como o ar-condicionado, desde que permaneçam na casa no ato da venda. Para subtrair estes encargos, terá de ter consigo a fatura com o seu NIF e deve também constar a morada da casa em questão. Pode apresentar as despesas dos últimos 12 anos. Também poderá descontar a comissão da agência imobiliária e as despesas com o certificado energético, ao entregar o IRS com o Anexo G (modelo 3) devidamente preenchido com os dados da venda e os encargos já mencionados. Caso tenha adquirido o imóvel antes de 1989, deve preencher o Anexo G1.

Para que este processo corra pelo melhor, aconselhamos a consultar um contabilista ou um advogado e apresentar-lhe todos os detalhes sobre a venda do imóvel.

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Quando são pagos os impostos das mais-valias?

As mais-valias serão tributadas quando entregar a declaração do IRS. Já sabe que a declaração se refere sempre ao ano transato, portanto, se vendeu uma casa em 2022, terá de declarar a venda no IRS de 2023.

É neste passo que será calculada a mais-valia e qual a tributação da mesma. Não se esqueça de incluir todos os dados, como as datas de aquisição e venda, os valores, e os encargos com o imóvel, para beneficiar de reduções sobre o imposto.

Em que situação fico isento do pagamento de mais-valias?

Como já teve oportunidade de ler, se o valor da venda de uma casa for superior ao da aquisição, poderá dar lugar ao pagamento de uma taxa sobre as mais-valias. Todavia, existem casos onde o pagamento da taxa não é aplicado por se enquadrar numa das isenções previstas na lei.

Desde o Orçamento de Estado de 2021, que as isenções relativas às mais-valias têm vindo a encurtar. Fique a saber quais permanecem e se se enquadra ao seu caso.

• Fica isento de pagamento do imposto sobre as mais-valias quem venda uma propriedade própria e permanente e aplique na totalidade o valor de lucro na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente. Para beneficiar desta isenção terá de aplicar esse dinheiro no prazo de 36 meses (3 anos). Caso já tenha adquirido um novo imóvel dois anos antes de vender a casa, deve informar as finanças que utilizará as mais-valias para o pagamento do novo imóvel.

• Pessoas já reformadas ou com mais de 65 anos de idade que apliquem este montante num contrato de seguro (como, por exemplo, um PPR), na contribuição para o regime público de capitalização (por exemplo, os certificados de reforma), ou num fundo de pensões aberto, ficam também isentos se o fizerem nos seis meses seguintes à venda do imóvel.

• Os proprietários de imóveis adquiridos antes de 1989 também beneficiam da isenção do pagamento das mais-valias. Ainda assim, terão de declarar a venda da casa no IRS. Esta isenção acontece por o código do IRS só ter entrado em vigor em 1989, ficando assim dispensado desse pagamento.

• Os proprietários de um terreno para construção adquirido antes de 9 de junho de 1965.

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Quanto tenho de reinvestir para ter isenção no imposto sobre as mais-valias?

Apesar de o imposto incidir apenas numa parte das mais-valias (em 50% do lucro total), para ficar isento, terá de reinvestir a totalidade do valor. Ou seja, se vender a sua casa por 100.000 € e após os cálculos obtiver mais-valias de 20.000 €, a isenção do pagamento do imposto só ficará efetiva se voltar a investir os 100.000 €. Se decidir reinvestir apenas uma parte do dinheiro, não ficará isento, mas terá uma redução no imposto.

Como reduzir o imposto sobre as mais-valias?

Já mencionámos algumas medidas para conseguir reduzir o imposto sobre as mais-valias, mas queremos reforçar esta forma de conseguir reunir mais dinheiro após vender a sua casa. Há despesas que podem contar para o cálculo do imposto, por esse motivo, fique atento se quiser ver o valor diminuído. Não se esqueça de incluir as faturas com NIF e morada da habitação na declaração do IRS no anexo referente ao seu caso (Anexo G ou Anexo G1).

• O valor das obras de conservação e manutenção, como isolamentos, pinturas, entre outras, estão incluídas.

• O montante dos eletrodomésticos fixos, como os exaustores e ar-condicionado, desde que permaneçam na casa, também servem para reduzir o imposto.

• As despesas referentes à aquisição e à venda, como o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas do Imóvel), certificado energético, imposto de selo, encargos notariais, registo predial e as comissões pagas ao agente imobiliário ou as despesas pagas a um solicitador caso sejam necessárias, podem ser declaradas no IRS.

Some os montantes destes encargos e declare-os no Anexo G, no quadro 4, designado como “despesas e encargos”.

Como funcionam as mais-valias em caso de herança?

Tal como na venda de um imóvel adquirido por si, ao vender uma propriedade herdada, também terá de proceder ao pagamento das mais-valias. Neste caso específico, não existe um valor de aquisição, pois o imóvel foi herdado e não adquirido, mas existe uma forma de chegar a um montante para ser possível elaborar o cálculo.

Já sabemos que em situação normal, devemos subtrair o valor da aquisição pelo montante da venda. Em caso de herança, o valor de aquisição é substituído pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT), de modo a chegar ao valor correto das mais-valias imóveis.

Mesmo em heranças partilhadas, se eventualmente quiser vender a sua parte, será considerado o Valor Patrimonial Tributário da aquisição e aplicado à sua cota parte o valor tributado das mais-valias.

As várias possibilidades de isenção do pagamento sobre as mais-valias mencionadas anteriormente, são aplicadas de igual forma a este caso.

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Também existem menos-valias?

A resposta é, sim. Sempre que o processo de venda represente uma perda, podemos considerar que se trata de uma menos-valia. Se vendeu um imóvel e obteve prejuízo em determinado ano, poderá deduzir esse valor às mais-valias que obtiver nos 5 anos seguintes.

Como pode chegar a este valor? Imagine que adquiriu um imóvel por 100.000 € e posteriormente vendeu-o por 70.000 € e os encargos dedutíveis são de 30.000 €.

Terá de calcular da seguinte forma: Valor da venda (70.000 €) - Valor da compra (100.000 €) - Encargos dedutíveis (30.000 €) = Menos-valia (-60.000 €)

O valor sujeito a tributação é sempre de 50%, tal como nas mais-valias, portanto neste caso concreto é considerado o valor da menos-valia de -30.000 €. Imaginemos que no ano seguinte (ou dentro de 5 anos após obter o prejuízo com a venda de um imóvel), tem mais-valias de 80.000 € e que serão tributados 50% desse valor, ou seja, de 40.000 €. Poderá deduzir as menos-valias aos 40.000 €, o que dá 10.000 €. Isto significa que apenas 10.000 € serão alvo de tratamento fiscal.

Quero vender a minha casa – Como decido o valor? 

As mais-valias imóveis devem ser colocadas em cima da mesa sempre que uma propriedade entra no mercado. Não incluir os impostos ao valor final do imóvel fá-lo-á perder dinheiro. Fale com um contabilista sobre este assunto, ou com um agente imobiliário para conseguir um valor justo da venda da sua casa.

Para além de ter em mente os impostos praticados sobre as mais-valias, existem outros tópicos que devem ser considerados. Um preço inicial justo para o vendedor e comprador garante uma venda mais rápida. Para chegar a esse valor, um agente imobiliário com conhecimento da área em questão conseguirá responder prontamente o que deve ser tomado em causa para o valor final do imóvel. A localização, a tipologia da propriedade, as condições da habitação, as comodidades nas redondezas, ou seja, se existem escolas, transportes ou zonas comerciais, são alguns dos fatores que irão influenciar o valor da sua casa.

Entre estes fatores também estão os valores das vendas de casas vizinhas que intervêm no valor final do seu imóvel. Por este motivo, é sempre importante contactar um agente imobiliário com conhecimento da área da sua habitação. Só ele conseguirá chegar a um valor justo para ambas as partes e a uma venda rápida.

A área do imobiliário pode ser confusa e exige conhecimento para conseguir efetuar vendas lucrativas. Se tem uma casa para venda na zona do barlavento algarvio, não hesite em contactar a Casas do Barlavento. Teremos um enorme prazer em fazer parte desta etapa da sua vida.