Se no seu caso for proprietário de um apartamento num prédio onde existam outros proprietários, é indispensável conhecer as regras de gestão e manutenção ou ter noção sobre quais as partes comuns do condomínio. Viver em edifícios onde o espaço comum é partilhado com outros condóminos, acarreta seguir regras próprias e a manutenção e limpeza deverá ser uma preocupação de todos. Para que estes aspetos fiquem bem definidos e abertos ao conhecimento de todos os condóminos, deverá existir o regulamento do condomínio. Sabe do que se trata? Leia o nosso artigo e tire todas as dúvidas sobre como morar num condomínio.

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Quais são as partes comuns de um condomínio?

As partes comuns de um prédio, segundo a lei e aplicadas a todos os edifícios onde exista um condomínio, são:

• Colunas, pilares, paredes-mestras, solo, alicerces e inclui-se todas as partes que compõem a estrutura do prédio.
• Telhados ou terraços pertencentes à cobertura, mesmo que se destinem ao usufruto de uma fração.
• Entradas, vestíbulo de entrada, escadas ou corredores comuns a dois, ou mais condóminos.
• Instalação de água, de eletricidade, aquecimento, gás, comunicações, etc.

Existem ainda zonas que podem ser consideradas comuns caso o título constitutivo da propriedade horizontal não refira que essas partes são atribuídas em exclusivo a um condómino. As zonas mencionadas, são:

• Zonas anexas ao prédio, como, por exemplo, os jardins.
• Elevadores
• Frações para uso ou de habitação para porteiro.
• Garagens ou espaços de estacionamento.
• Casa destinada ao lixo.

Sabia que: o título constitutivo da propriedade horizontal, é um documento elaborado em escritura pública, onde fica atestado que o edifício reúne todas as condições estabelecidas por lei para integrar o regime jurídico de propriedade horizontal. Estas informações são úteis a todos os condóminos e administradores do condomínio.

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O que é o regulamento do condomínio?

O regulamento do condomínio é um documento onde são definidas as regras da vida em condomínio. Ou seja, deve constar regras de resolução de conflitos, a limpeza, a utilização e manutenção dos espaços comuns. E ainda, temas específicos, como: a permissão de animais de estimação nas frações, a autorização ou não de estender roupa nas varandas, entre outros casos. O regulamento propõe o uso e conservação dos espaços comuns, mas também das frações autónomas.

Num condomínio fazem parte várias frações autónomas e podem elas ser apartamentos para habitação, lojas ou escritórios.

Portanto, no regulamento devem constar regras gerais e específicas, direitos e deveres, regras de assembleia de condóminos e do administrador do condomínio e informações sobre seguros.

Quem deve desenvolver o regulamento do condomínio?

Quando o regulamento do condomínio não está reunido no título constitutivo da propriedade horizontal, deverá ser elaborado pela assembleia de condóminos. Caso a assembleia não o faça, a responsabilidade passa para o administrador do condomínio, embora o regulamento tenha de ser aprovado pela assembleia no final.

Existem duas formas para aprovar este documento. A primeira, será a aprovação na totalidade, o que significa que é exigido unanimidade de votos, onde não pode existir votos contra, mas são permitidos votos nulos ou em branco. A segunda forma de aprovação do regulamento de condomínio, será ocorrer uma votação em cada artigo do regulamento e respeitar a decisão da maioria.

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O regulamento do condomínio é obrigatório?

Primeiro devemos ver esclarecido que apenas se trata de um condomínio se o edifício estiver dividido por partes, ou seja, por frações autónomas em que cada uma, pertence a proprietários diferentes. Se as frações do prédio tiverem apenas um proprietário, mesmo que as mesmas estejam arrendadas a várias pessoas, não é constituído um condomínio.

O regulamento do condomínio só passa a ser obrigatório quando o prédio tem mais de quatro condóminos, sem ter em conta o número de frações existentes. Portanto, mesmo que existam seis frações, mas apenas 3 proprietários, não é obrigatório existir um regulamento do condomínio. Embora este seja indicado a todos os prédios onde exista mais que um proprietário das frações autónomas.

O regulamento do condomínio pode ser alterado?

Este documento pode ser alterado, mas deve respeitar a decisão da maioria necessária para cada artigo do regulamento. Caso o regulamento já se encontre no título constitutivo, deve ser alterado por unanimidade de votos.

Como se efetua o pagamento das despesas das partes comuns?

Por muito simples que seja o edifício em questão, as partes comuns de um prédio acarretam despesas. Para manter a conservação e usufruto das partes comuns do prédio, essas despesas ficam a cargo de todos os condomínios através de quotas. A eletricidade, por exemplo, poderá ser paga na proporção da cada fração ou em partes iguais, se assim for detalhado no regulamento do condomínio. No caso de existirem elevadores no prédio, devem apenas pagar as despesas do mesmo, aqueles que se servem dele para chegar às suas habitações. O mesmo se aplica às partes comuns de uso exclusivo. As despesas devem ser suportadas por aqueles que se servem dessas partes.

Como proceder às obras nas partes comuns?

As obras de conservação nas partes comuns do prédio são acordadas em assembleia de condóminos, mas quem gere o processo será a administração do condomínio. Isso implicará o pedido de orçamentos, de licenciamentos e contratação das empresas para o efeito. Ao longo do processo, devem ser respeitadas as regras do ruído e segurança.

No caso de existir a necessidade de obras urgentes nos espaços comuns, qualquer condómino pode prosseguir por iniciativa própria, mesmo que o administrador do condomínio não esteja de acordo ou que não exista um eleito para esse cargo. Entende-se como obras urgentes, situações que ponham a segurança das pessoas em perigo, que agravem o estado do prédio ou que danifiquem os prédios vizinhos ou bens.

Se existir espaços comuns de uso exclusivo de um condómino, como, por exemplo, um terraço, este deve fazer a manutenção e bom o uso do espaço. Caso se verifique a necessidade de obras nesse espaço, mesmo que o condómino tenha feito bom uso do mesmo, os custos das obras ficarão a cargo do condomínio. 

Sabia que: foram aplicadas novas leis do condomínio em 2022 no que concerne à transição do imóvel. Entre várias regras, relativamente às obras dos espaços comuns, sempre que existe a decisão de obras em assembleia de condomínio, o pagamento das mesmas fica a cargo do antigo proprietário. Ou seja, esse encargo não transita para o novo condómino mesmo que as obras sejam efetuadas depois da venda.

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Quais as novas leis do condomínio que entraram em vigor em 2022?

Desde 1 de abril de 2022 que existem novas regras do condomínio aplicadas sempre que exista a venda de um imóvel. Agora, deve incluir um novo documento à coleção de registos necessários no momento da escritura da casa.

Nesse documento devem estar especificadas as dívidas ou não, ao condomínio. A declaração de encargos terá de declarar todos os encargos e datas de pagamento ou dívidas do antigo condómino e a natureza da fração, no prazo de dez dias. O proprietário deve anunciar a venda do imóvel ao condomínio e incluir nesse documento os dados do novo condómino no prazo máximo de quinze dias.

As atas das assembleias passam a ser obrigatórias e devem ser redigidos os pontos essenciais de cada reunião. No final de cada reunião os presentes devem assinar a ata e o administrador deve mencionar os condóminos ausentes.

A convocação para assembleias de condomínio poderá ser feita por email. Desde abril de 2022 que é possível manifestar a sua intenção de receber estas convocações por email numa assembleia, desde que a mesma fique redigida em ata.

A par da convocação por email, também as próprias assembleias poderão acontecer por videoconferência. A assinatura da ata da reunião também pode passar a ser digital. Note-se que estas duas novas medidas acontecem depois da pandemia Covid-19 e servem para agilizar em futuros casos semelhantes.

O administrador do condomínio passa a ter mais responsabilidades. Deve confirmar a existência de um fundo comum de reserva. Fica também incumbido de exigir aos condóminos a quota-parte das despesas aprovadas, bem como, os juros legais aplicados. Deve também executar as deliberações em assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo acordado. Pelo menos a cada seis meses, o administrador deve comunicar aos condóminos qualquer processo relacionado ao condomínio. Quando são necessárias obras, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos para deliberação em assembleia.

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Serviço gestão de condomínios da Casas do Barlavento

A Casas do Barlavento conta com um serviço indispensável de gestão de condomínios, a quem mora em edifícios com vários proprietários. Estamos presentes em vários condomínios exercendo o papel de administradores e aplicamos todas as tarefas inerentes a este cargo e ainda mais. Contamos com empresas parceiras para manter a conservação dos edifícios, bem como, a limpeza dos espaços comuns. Mantemos constante contacto com os proprietários sempre que necessário e visamos agilizar todos os processos burocráticos. Temos vasta experiência em condomínios cujos proprietários são não-residentes e a nossa comunicação faz-se em inglês e português.

Deixe a gestão do seu condomínio para quem tem a experiência necessária de administrar todos os processos, como reuniões, orçamentos ou implementar o regulamento do condomínio em assembleias.