Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV)

O contrato-promessa é um documento legal que, embora não seja obrigatório para a compra ou venda de uma propriedade, salvaguarda os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas no negócio até ao contrato definitivo – Escritura pública de compra e venda.

Entre as vantagens inerentes a este contrato, há que referir a rapidez de formalização de um documento vinculativo entre o promitente-vendedor e o promitente-comprador, oficializando a data da transação futura, as suas condições e valores acordados.

A Casas do Barlavento aconselha a assinatura de um contrato-promessa nos casos em que ainda não estejam reunidas as condições essenciais para a realização da escritura de compra e venda:

·         O imóvel não dispor de licença de utilização ou habitação;

·         A construção da propriedade ainda não estiver concluída;

·         Todos os proprietários do imóvel não terem expressado interesse na venda;

·         O comprador não ter o montante necessário para a compra;

·         O comprador ainda estar a aguardar a aprovação de crédito habitação.

Normalmente, aquando da assinatura do CPCV procede-se ao pagamento do “sinal”. O “sinal” consiste numa quantia acordada, em dinheiro, entregue pelo potencial comprador ao vendedor, como entrada para a aquisição do imóvel. O montante do sinal deve constar no contrato-promessa, como cláusula acessória, para que o seu valor seja descontado do montante total inerente à compra do imóvel. Quando o CPCV não é cumprido, a maioria das sanções recai na forma como se procede com este “sinal”. Caso determinadas condições não estejam descritas no contrato serão aplicadas as regras gerais do Código Civil:

·         Caso o potencial comprador entre em incumprimento, o outro contraente pode ficar com o sinal;

·         Se o incumprimento partir do vendedor, pode-lhe ser exigido a restituição do sinal em dobro;

·         Quando ambas as partes se encontram em incumprimento de contrato, a solução deverá passar pela restituição do sinal em singelo.

·         Há ainda a possibilidade de a parte prejudicada recorrer a tribunal para pedir o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

Deixamos-lhe abaixo toda a informação que deve estar incluída no CPCV:

·         Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor): nome, morada, estado civil, cartão de cidadão ou passaporte, número de contribuinte;

·    Identificação do imóvel (tipologia, localização, existência de partes afetas ao mesmo (como terreno ou garagem), inscrição matricial e descrição predial;

·         Valor do sinal e preço da aquisição do imóvel e forma de pagamento;

·         Data de previsão da escritura e sanções a aplicar caso não se realize no prazo acordado;

·         Licença de construção ou prova de pedido da mesma junto à Câmara Municipal;

·         Cláusula de alienação, com menção de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos – como hipotecas ou penhoras.

A Casas do Barlavento alerta tanto o potencial comprador como vendedor de alguns detalhes que deve ter em conta antes de assinar o contrato-promessa, para além da informação acima:

·         O comprador pode incluir uma cláusula que anule o contrato na eventualidade de não conseguir o crédito solicitado;

·         Uma vez que os registos provisórios são documentos morosos de obter, informe-se na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel uma estimativa da sua emissão. Esta informação pode influenciar os prazos de execução da escritura;

·         Deve haver uma indicação, em contrato, de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade.

Para mais informações sobre a compra ou a venda de imóveis, dirija-se à Casas do Barlavento. Estaremos disponíveis para o ajudar.